Koszty notarialne we Francji 2026: rynek wtórny, nowe mieszkanie, działka

Z czego składają się koszty notarialne we Francji?

We Francji „frais de notaire” płaci kupujący oprócz ceny, a większość tej kwoty wcale nie trafia do notariusza: około 80% to podatki odprowadzane do państwa i samorządów. Składają się na nie podatek od przeniesienia własności (część departamentu, podatek gminny 1,20% i opłata za pobór w wysokości 2,37% podatku departamentalnego), opłata na rzecz bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami (0,10% ceny), wynagrodzenie notariusza (tzw. „émoluments” według urzędowej taksy, plus 20% VAT we Francji kontynentalnej) oraz wydatki, które notariusz pokrywa z góry, aby uzyskać dokumenty z katastru, urzędu urbanistyki i rejestru hipotek. Na rynku wtórnym łącznie wychodzi około 7–8% ceny.

Koszty notarialne 2026: podwyżka podatku od przeniesienia własności

Od 1 kwietnia 2025 roku francuskie departamenty mogą podnieść stawkę podatku od przeniesienia własności z 4,5% do 5% dla aktów podpisanych do 31 marca 2028 roku. Tabela administracji skarbowej (DGFiP) z 1 czerwca 2026 roku pokazuje, że zrobiła to zdecydowana większość; przy 4,5% pozostały m.in. Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Gwadelupa i Majotta, a Indre ma 3,8%. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie (primo-accédants) unikają podwyżki, jeśli kupują główne miejsce zamieszkania i przez dwa lata przed zakupem nie były właścicielami swojego głównego mieszkania, niezależnie od tego, czy biorą kredyt. Płacą wtedy najwyżej 4,5%; Sabaudia stosuje nawet 4% dla tych, którzy zobowiążą się mieszkać tam przez 5 lat. Stawki zmieniają się uchwałami rad departamentów: sprawdź swoją przed podpisaniem aktu. Cudzoziemiec płaci takie same koszty jak mieszkaniec Francji.

Dlaczego koszty notarialne są niższe przy nowym mieszkaniu?

Przy nowym mieszkaniu kupionym z planu (VEFA) lub ukończonym mniej niż pięć lat temu i sprzedawanym z VAT podatek od przeniesienia własności zastępuje podatek od wpisu do rejestru w wysokości 0,715% ceny netto. Taksę notarialną liczy się natomiast od ceny podanej w akcie, z VAT. Dzięki temu koszty wynoszą około 2–3% ceny brutto, wobec 7–8% na rynku wtórnym. Narzędzie przelicza wpisaną cenę brutto na netto według wybranej stawki VAT: domyślnie 20%, albo 10% lub 5,5% w programach wspieranego zakupu mieszkań (strefy ANRU lub dzielnice priorytetowe, PSLA, BRS). Obliczenie dla nowych mieszkań dotyczy Francji kontynentalnej. Mieszkanie z ostatnich lat odsprzedawane przez osobę prywatną, bez VAT, podlega podatkom rynku wtórnego. Działka budowlana sprzedawana przez osobę prywatną podlega zasadom rynku wtórnego; sprzedawana przez dewelopera będącego podatnikiem VAT może podlegać zasadom bliższym nowym mieszkaniom, co powinien potwierdzić notariusz.

Czy można obniżyć koszty notarialne we Francji?

Tak, w kilku punktach. Meble i sprzęt AGD wymienione w akcie (wyposażona kuchnia, umeblowanie) można odliczyć od ceny, od której liczy się podatki, pod warunkiem rozsądnej wyceny: wpisz ich wartość w odpowiednie pole. Prowizja pośrednika płacona przez kupującego i wykazana w akcie osobno zwykle nie podlega podatkowi od przeniesienia własności; jeśli płaci ją sprzedający, jest wliczona w cenę, a więc opodatkowana. Jeśli prowizję płacisz Ty, wpisz cenę netto dla sprzedającego. Notariusz może też udzielić rabatu od swojego wynagrodzenia, ale tylko od części ceny powyżej 100 000 € i do 20%; nie jest on tu uwzględniony. Podatek od przeniesienia własności, największa pozycja, nie podlega negocjacji.