Notariskosten in Frankrijk 2026: bestaande bouw, nieuwbouw of grond

Waaruit bestaan de notariskosten in Frankrijk?

In Frankrijk betaalt de koper de "frais de notaire" bovenop de koopsom, en het grootste deel gaat niet naar de notaris: zo'n 80% zijn belastingen voor de staat en de lokale overheden. Het gaat om de overdrachtsbelasting (het deel van het departement, een gemeentelijke heffing van 1,20% en inningskosten van 2,37% van de departementale belasting), de bijdrage voor de vastgoedzekerheid (0,10% van de prijs), het loon van de notaris (de "émoluments", vastgelegd in een wettelijk tarief, plus 20% btw in het Europese deel van Frankrijk) en de verschotten: kosten die de notaris voorschiet voor stukken van het kadaster, de bouwdienst en het hypotheekregister. Bij bestaande bouw komt het totaal op ongeveer 7 tot 8% van de koopsom.

Notariskosten 2026: de verhoging van de overdrachtsbelasting

Sinds 1 april 2025 mogen de Franse departementen hun tarief van de overdrachtsbelasting verhogen van 4,5% naar 5% voor aktes die tot en met 31 maart 2028 worden getekend. De tabel van de belastingdienst (DGFiP) per 1 juni 2026 laat zien dat de overgrote meerderheid dat heeft gedaan; op 4,5% blijven onder meer Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe en Mayotte, en de Indre zit op 3,8%. Starters (primo-accédants) ontsnappen aan de verhoging als ze hun hoofdverblijf kopen en in de twee jaar vóór de aankoop geen eigen hoofdverblijf bezaten, met of zonder hypotheek. Ze betalen dan hooguit 4,5%; de Savoie rekent zelfs 4% voor starters die zich verplichten er 5 jaar te wonen. Departementsraden kunnen hun tarief wijzigen: controleer het uwe vóór de ondertekening. Buitenlandse kopers betalen dezelfde kosten als Fransen.

Waarom zijn de notariskosten bij nieuwbouw lager?

Bij een nieuwe woning die op tekening (VEFA) wordt gekocht of minder dan vijf jaar geleden is opgeleverd en met btw wordt verkocht, wordt de overdrachtsbelasting vervangen door een registratiebelasting van 0,715% over de prijs zonder btw. Het notarisloon wordt daarentegen berekend over de prijs in de akte, inclusief btw. Zo komen de kosten uit op ongeveer 2 tot 3% van de prijs inclusief btw, tegenover 7 tot 8% bij bestaande bouw. De tool rekent de ingevoerde prijs inclusief btw om naar een prijs zonder btw met het tarief dat u kiest: standaard 20%, of 10% of 5,5% bij gesubsidieerde koopregelingen (ANRU-zones of prioritaire wijken, PSLA, BRS). De nieuwbouwberekening geldt voor het Europese deel van Frankrijk. Een recente woning die een particulier zonder btw doorverkoopt, valt onder de belastingen van bestaande bouw. Bouwgrond van een particulier volgt de regels van bestaande bouw; verkoopt een btw-plichtige ontwikkelaar de grond, dan kan een regeling dichter bij nieuwbouw gelden, die uw notaris moet bevestigen.

Kun je de notariskosten in Frankrijk verlagen?

Ja, op een paar punten. Meubels en apparatuur die in de akte staan (ingerichte keuken, meubilair) mogen van de prijs worden afgetrokken waarover de belasting wordt berekend, mits ze redelijk zijn gewaardeerd: vul hun waarde in het juiste veld in. Makelaarscourtage die de koper betaalt en die apart in de akte staat, valt meestal niet onder de overdrachtsbelasting; betaalt de verkoper de courtage, dan zit die in de prijs en wordt ze wel belast. Vul de netto verkoopprijs in als de courtage voor uw rekening is. De notaris kan ook korting geven op zijn loon, maar alleen op het deel van de prijs boven € 100.000 en tot 20%; die wordt hier niet toegepast. Over de overdrachtsbelasting, de zwaarste post, valt niet te onderhandelen.