Calcul des frais de notaire 2026 : ancien, neuf ou terrain

De quoi se composent les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » ne vont pas qu'au notaire : environ 80 % de la somme est constituée d'impôts reversés à l'État et aux collectivités. On y trouve les droits de mutation (part départementale, taxe communale de 1,20 % et frais d'assiette de 2,37 % du droit départemental), la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix), la rémunération du notaire (les émoluments, fixés par un tarif réglementé, plus 20 % de TVA en métropole) et les débours, c'est-à-dire les frais avancés pour obtenir les documents (cadastre, urbanisme, hypothèques). Dans l'ancien, le total approche 7 à 8 % du prix.

Frais de notaire 2026 : la hausse des droits de mutation

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 % pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Le tableau de la DGFiP au 1er juin 2026 montre que la très grande majorité l'a fait ; restent à 4,5 % notamment les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte, et l'Indre à 3,8 %. Les primo-accédants échappent à cette hausse lorsqu'ils achètent leur résidence principale et n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédant l'achat, qu'ils empruntent ou non. Ils paient alors 4,5 % au plus ; en Savoie, le département applique même 4 % aux primo-accédants qui s'engagent à en faire leur résidence principale pendant 5 ans. Les taux évoluent par délibération des conseils départementaux : vérifiez le vôtre avant de signer.

Frais de notaire dans le neuf : pourquoi sont-ils plus bas ?

Pour un logement neuf acheté sur plan (VEFA) ou achevé depuis moins de cinq ans et soumis à la TVA, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 % calculée sur le prix hors taxes. Les émoluments du notaire, eux, sont calculés sur le prix stipulé dans l'acte, TVA comprise. Les frais tombent ainsi autour de 2 à 3 % du prix TTC, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Notre outil convertit le prix TTC saisi en prix hors taxes avec le taux de TVA que vous choisissez : 20 % par défaut, 10 % ou 5,5 % en accession aidée (zone ANRU ou quartier prioritaire, PSLA, BRS). Le calcul du neuf vaut pour la métropole. Un logement récent revendu par un particulier, sans TVA, relève en revanche des droits de l'ancien. Un terrain à bâtir vendu par un particulier suit le régime de l'ancien ; vendu par un lotisseur ou un promoteur soumis à la TVA, il peut relever d'un régime plus proche du neuf, à faire confirmer par votre notaire.

Peut-on réduire ses frais de notaire ?

Oui, sur certains points. Le mobilier et l'électroménager listés dans l'acte (cuisine équipée, meubles) peuvent être déduits du prix servant de base aux droits, à condition d'être raisonnablement évalués : saisissez leur valeur dans le champ prévu. Les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur, s'ils sont indiqués à part dans l'acte, ne sont en général pas soumis aux droits de mutation ; à la charge du vendeur, ils sont compris dans le prix et donc taxés. Saisissez le prix net vendeur si les honoraires sont à votre charge. Le notaire peut aussi accorder une remise sur ses émoluments, mais seulement sur la fraction supérieure à 100 000 €, et jusqu'à 20 % ; elle n'est pas appliquée ici. En revanche, les droits de mutation, qui pèsent le plus lourd, ne se négocient pas.