Notarkosten in Frankreich 2026: Bestand, Neubau oder Grundstück

Woraus bestehen die Notarkosten in Frankreich?

Die „frais de notaire“ zahlt in Frankreich der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis, und der größte Teil geht gar nicht an den Notar: Rund 80 % sind Steuern, die an den Staat und die Gebietskörperschaften fließen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (der Anteil des Départements, eine Gemeindesteuer von 1,20 % und eine Erhebungsgebühr von 2,37 % der Département-Steuer), die Grundbuchabgabe (contribution de sécurité immobilière, 0,10 % des Preises), die Vergütung des Notars (die „émoluments“, nach einer amtlichen Gebührentabelle, plus 20 % Mehrwertsteuer im Mutterland) und die Auslagen, die der Notar für Unterlagen aus Kataster, Bauamt und Grundbuch vorstreckt. Bei einer Bestandsimmobilie kommen insgesamt etwa 7 bis 8 % des Kaufpreises zusammen.

Notarkosten 2026: die Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Seit dem 1. April 2025 dürfen die französischen Départements ihren Grunderwerbsteuersatz für Urkunden, die bis zum 31. März 2028 unterzeichnet werden, von 4,5 % auf 5 % anheben. Die Tabelle der Finanzverwaltung (DGFiP) vom 1. Juni 2026 zeigt, dass die allermeisten das getan haben; bei 4,5 % geblieben sind unter anderem Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe und Mayotte, das Indre liegt bei 3,8 %. Ersterwerber (primo-accédants) sind von der Erhöhung ausgenommen, wenn sie ihren Hauptwohnsitz kaufen und in den zwei Jahren vor dem Kauf keinen eigenen Hauptwohnsitz besessen haben, ob mit oder ohne Kredit. Sie zahlen dann höchstens 4,5 %; Savoyen wendet für Ersterwerber, die sich verpflichten, 5 Jahre dort zu wohnen, sogar 4 % an. Die Sätze ändern sich per Beschluss der Départementräte: Prüfen Sie Ihren Satz vor der Unterschrift. Ausländische Käufer zahlen dieselben Kosten wie Einheimische.

Warum sind die Notarkosten beim Neubau niedriger?

Bei einer neuen Wohnung, die vom Plan (VEFA) gekauft oder vor weniger als fünf Jahren fertiggestellt und mit Mehrwertsteuer verkauft wird, ersetzt eine Grundbuchsteuer von 0,715 % auf den Nettopreis die Grunderwerbsteuer. Die Notargebühren werden dagegen auf den im Kaufvertrag genannten Preis einschließlich Mehrwertsteuer berechnet. So liegen die Kosten bei etwa 2 bis 3 % des Bruttopreises statt 7 bis 8 % im Bestand. Das Tool rechnet den eingegebenen Bruttopreis mit dem gewählten Mehrwertsteuersatz in den Nettopreis um: standardmäßig 20 %, 10 % oder 5,5 % bei gefördertem Wohneigentum (ANRU-Gebiete oder Förderviertel, PSLA, BRS). Die Neubau-Berechnung gilt für das französische Mutterland. Eine neuere Wohnung, die ein Privatverkäufer ohne Mehrwertsteuer weiterverkauft, zahlt die Steuern des Bestands. Ein Baugrundstück von Privat folgt den Regeln des Bestands; verkauft es ein mehrwertsteuerpflichtiger Bauträger, kann eine dem Neubau ähnliche Regelung gelten, die Ihr Notar bestätigen sollte.

Kann man die Notarkosten in Frankreich senken?

Ja, in einigen Punkten. Möbel und Elektrogeräte, die in der Urkunde aufgeführt sind (Einbauküche, Mobiliar), können vom Preis abgezogen werden, auf den die Steuern berechnet werden, sofern sie realistisch bewertet sind: Tragen Sie ihren Wert in das vorgesehene Feld ein. Eine Maklerprovision, die der Käufer zahlt und die in der Urkunde gesondert ausgewiesen ist, unterliegt in der Regel nicht der Grunderwerbsteuer; zahlt sie der Verkäufer, ist sie im Preis enthalten und wird mitbesteuert. Geben Sie den Nettopreis des Verkäufers ein, wenn die Provision bei Ihnen liegt. Der Notar kann außerdem einen Nachlass auf seine Gebühren gewähren, aber nur auf den Teil des Preises über 100.000 € und höchstens 20 %; er wird hier nicht berücksichtigt. Die Grunderwerbsteuer, der größte Posten, ist dagegen nicht verhandelbar.