フランスの公証人費用シミュレーター 2026：中古・新築・土地

フランスの公証人費用の内訳は？

フランスでは不動産の売買を必ず公証人（notaire）が行いますが、「公証人費用」（frais de notaire）がすべて公証人の取り分になるわけではありません。約80％は国や自治体に納める税金です。内訳は、不動産譲渡税（県の取り分、1.20％の市町村税、県税の2.37％の徴収費）、不動産登記負担金（contribution de sécurité immobilière、価格の0.10％）、公証人報酬（émoluments、国が定める料金表に基づき、本土では20％の付加価値税が加算）、そして書類取得のための立替費用（地籍、都市計画、抵当登記）です。中古物件では合計で価格の約7〜8％になります。外国人の買主もフランス人と同じ金額を払い、国籍で計算は変わりません。

2026年の公証人費用：不動産譲渡税の引き上げ

2025年4月1日から、フランスの各県は2028年3月31日までに署名される売買について、不動産譲渡税の税率を4.5％から5％に引き上げられるようになりました。税務当局DGFiPの2026年6月1日時点の一覧では、ほとんどの県が引き上げています。4.5％のままなのは、オート＝アルプ、アルプ＝マリティーム（ニース）、アルデシュ、シャラント、ドローム、ロゼール、オワーズ、オート＝ピレネー、ソーヌ＝エ＝ロワール、グアドループ、マヨットなどで、アンドル県は3.8％です。初めて主たる住居を買う人は、購入前の2年間に主たる住居を所有していなければ、ローンの有無にかかわらずこの引き上げの対象外です。税率は最大4.5％で、サヴォワ県では5年間住むと約束すれば4％になります。税率は県議会の決定で変わるため、署名前に必ず確認してください。

新築の公証人費用が安い理由

未完成物件（VEFA）や完成後5年未満で付加価値税の対象となる新築住宅では、不動産譲渡税の代わりに税抜価格の0.715％の登記税がかかります。公証人報酬は契約書に記載された税込価格をもとに計算されます。そのため費用は税込価格の約2〜3％で、中古の7〜8％より大幅に低くなります。このツールは、入力された税込価格を選んだ税率で税抜価格に換算します。標準は20％で、支援付き住宅取得（ANRU地区や優先地区、PSLA、BRS）では10％または5.5％です。新築の計算はフランス本土向けです。個人が付加価値税なしで売る築浅物件は中古と同じ扱いになります。個人が売る土地は中古と同じ扱いで、課税事業者の分譲業者やデベロッパーが売る土地は新築に近い扱いになることがあるため、公証人に確認してください。

フランスの公証人費用は安くできる？

一部は可能です。契約書に記載した家具や家電（システムキッチン、家具など）は、妥当な評価額であれば課税対象の価格から差し引けます。専用欄にその額を入力してください。買主負担の仲介手数料は、契約書に別記されていれば通常は不動産譲渡税の対象外です。売主負担なら価格に含まれ課税されます。手数料を自分で払う場合は売主の手取り価格を入力しましょう。公証人は報酬を割り引くことができますが、10万ユーロを超える部分のみ、最大20％までで、ここでは反映していません。一方、最も大きい不動産譲渡税は交渉できません。