Kalkulator kredytu hipotecznego: rata i zdolność kredytowa

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Kalkulator liczy raty równe, czyli taką samą ratę co miesiąc, zależną od kwoty kredytu, oprocentowania i liczby rat. Na przykład 400 000 zł przy przykładowym oprocentowaniu 7 % na 25 lat daje ratę około 2 827 zł miesięcznie bez ubezpieczenia. Wzór, którego używają banki, to rata = kwota kredytu × oprocentowanie miesięczne ÷ (1 − (1 + oprocentowanie miesięczne)^−liczba miesięcy); do raty dodawane jest ubezpieczenie, jeśli je wpiszesz. Narzędzie pokazuje też łączne odsetki: na 30 lat rata spada do około 2 661 zł, ale odsetki rosną z około 448 100 zł do 558 000 zł. Przy ratach malejących pierwsza rata jest wyższa, a łączne odsetki niższe. Przy oprocentowaniu zmiennym lub okresowo stałym rata w przyszłości się zmieni, a kalkulator przyjmuje jedno oprocentowanie na cały okres.

Oprocentowanie, RRSO i ubezpieczenie: co składa się na koszt kredytu?

Oprocentowanie nominalne służy do obliczania odsetek. RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) idzie dalej: obejmuje też prowizję, ubezpieczenia i inne opłaty związane z kredytem, dlatego to ją warto porównywać między ofertami. Kalkulator oblicza przybliżone RRSO na podstawie wpisanych danych; wiążące jest RRSO podane przez bank w ofercie, które może zawierać inne koszty. Banki często proponują ubezpieczenie na życie albo ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki. Ich koszt wpiszesz jako procent kwoty kredytu rocznie albo stałą kwotę miesięczną.

Jaka zdolność kredytowa przy mojej pensji?

Banki sprawdzają, jaką część dochodu netto pochłoną wszystkie raty kredytów. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego przewiduje, że przy dochodach do przeciętnego wynagrodzenia nie powinna ona przekraczać 40 %, a przy wyższych 50 %. Przykład: przy 8 000 zł netto miesięcznie i braku innych kredytów 40 % to rata 3 200 zł, czyli około 452 800 zł kredytu na 25 lat przy przykładowym oprocentowaniu 7 %, bez ubezpieczenia. Zakładka Zdolność kredytowa zaczyna od wybranego przez ciebie wskaźnika, szacuje kwotę kredytu, a potem cenę mieszkania po odjęciu kosztów transakcyjnych. Banki doliczają też bufor na wzrost stóp i koszty utrzymania, więc rzeczywista zdolność bywa niższa.

Wkład własny, koszty transakcyjne i oprocentowanie: policz cały budżet

Kredyt nie pokrywa wszystkiego: przy zakupie na rynku wtórnym płacisz podatek PCC (2 % ceny), taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i ewentualnie prowizję pośrednika. Banki zwykle wymagają wkładu własnego co najmniej 20 % wartości nieruchomości, a 10 % przy dodatkowym zabezpieczeniu. Oprocentowanie w kalkulatorze to tylko przykład do zmiany, a nie dzisiejsza stawka: zależy od banku, marży, okresu i twojej sytuacji. Porównaj kilka ofert po RRSO, zanim podejmiesz decyzję.