Simulador de financiamento imobiliário: parcela e quanto você pode financiar

Como calcular a parcela de um financiamento imobiliário?

Este simulador usa a Tabela Price: parcelas iguais do início ao fim, que dependem do valor financiado, da taxa de juros e do número de meses. A fórmula é parcela = valor financiado × taxa mensal ÷ (1 − (1 + taxa mensal)^−número de meses), e os seguros são somados depois. Por exemplo, R$ 300.000 a uma taxa hipotética de 10 % ao ano em 30 anos dão cerca de R$ 2.633 por mês sem seguros, com R$ 647.800 de juros no total. No sistema SAC, muito usado pelos bancos, a amortização é fixa: a primeira parcela é mais alta (cerca de R$ 3.333 no mesmo exemplo) e as seguintes vão diminuindo, com menos juros no total. Se o seu contrato tem correção pela TR, pelo IPCA ou pela poupança, as parcelas reais também vão variar.

Taxa de juros, CET e seguros: o que entra no custo do financiamento?

A taxa de juros nominal serve para calcular os juros de cada mês. O CET (Custo Efetivo Total) vai além: inclui os seguros, as tarifas e os demais encargos do contrato, e é o número que você deve comparar entre dois bancos. O simulador calcula um CET aproximado com o que você digita; o que vale é o CET informado pelo banco na proposta, que pode ter outros custos. No financiamento habitacional há dois seguros obrigatórios, o MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel). Informe o custo deles em porcentagem do valor financiado por ano ou como valor fixo por mês, como na sua proposta.

Quanto posso financiar com a minha renda?

Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30 % da renda bruta familiar e financiar no máximo de 70 % a 80 % do valor do imóvel, conforme a linha de crédito. Por exemplo, com renda de R$ 8.000 por mês e sem outras dívidas, 30 % permitem uma parcela de R$ 2.400, ou seja, cerca de R$ 273.500 em 30 anos pela Tabela Price, com taxa hipotética de 10 % ao ano e sem seguros. A aba Quanto posso financiar parte do percentual que você escolher, estima o valor financiável e depois o preço do imóvel, separando os custos de compra. Cada banco faz a própria análise de crédito, e programas habitacionais têm regras próprias: o resultado real pode ser diferente.

Entrada, ITBI e taxa de juros: pense no orçamento completo

O financiamento não cobre tudo: é preciso somar o ITBI, que varia conforme o município, a escritura e o registro em cartório, que juntos costumam ficar em torno de 3 % a 5 % do valor do imóvel, além da mudança e de eventuais reformas. Uma entrada maior reduz a parcela e os juros, e o FGTS pode ajudar a compor a entrada se você tiver direito. As taxas preenchidas aqui são apenas exemplos editáveis, não a taxa de hoje: elas mudam conforme o banco, o prazo e o seu perfil. Compare propostas de vários bancos pelo CET antes de decidir.