Simulador de hipoteca: cuota mensual y cuánto te prestan

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

En una hipoteca a tipo fijo, la cuota es igual todos los meses (sistema francés): depende del capital prestado, del tipo de interés y del número de cuotas. Por ejemplo, 200.000 € al 3 % de TIN a 25 años suponen unos 948 € al mes sin seguro. Este simulador de hipoteca aplica la fórmula que usan los bancos, cuota = capital × interés mensual ÷ (1 − (1 + interés mensual)^−número de meses), y después suma el seguro si lo indicas. También muestra los intereses totales, para comparar plazos: a 30 años la cuota baja a unos 843 €, pero los intereses suben de unos 84.500 € a 103.600 €. En una hipoteca variable o mixta, la cuota cambiará cuando se revise el tipo: el cálculo sirve como referencia con el tipo que introduzcas.

TIN, TAE y seguros: ¿qué incluye el coste de la hipoteca?

El TIN (tipo de interés nominal) sirve para calcular los intereses. La TAE (tasa anual equivalente) va más allá: incluye las comisiones y los gastos del préstamo, por eso es la cifra que hay que comparar entre dos ofertas. El simulador calcula una TAE aproximada con los datos que introduces; la que vale es la de la oferta vinculante del banco, que puede incluir otros gastos. Muchos bancos rebajan el tipo a cambio de contratar productos vinculados, como un seguro de vida o de hogar: puedes introducir su coste en porcentaje del capital inicial o como importe fijo al mes para ver si la bonificación compensa.

¿Cuánto me presta el banco con mi sueldo?

La recomendación habitual de los bancos es que todas tus cuotas de préstamos no superen el 30 o 35 % de tus ingresos netos mensuales, y muchos financian como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda habitual. Por ejemplo, con 2.500 € netos al mes y sin otras deudas, un 35 % permite una cuota de 875 €, es decir, unos 184.500 € a 25 años con un TIN hipotético del 3 % y sin seguro. La pestaña ¿Cuánto me prestan? parte del porcentaje que elijas, estima el capital que puedes pedir y después el precio de la vivienda tras apartar los gastos de compra. Cada banco aplica sus propios criterios (estabilidad laboral, edad, ahorros), así que la respuesta real puede variar.

Ahorros, gastos de compra y tipo: piensa en el presupuesto completo

La hipoteca no lo paga todo: hay que sumar los impuestos y gastos de la compraventa (impuesto de transmisiones patrimoniales en vivienda usada, que depende de la comunidad autónoma, o IVA en obra nueva, más notaría, registro y gestoría), que en vivienda de segunda mano suelen rondar el 10 % del precio. Como el banco no suele financiar más del 80 %, lo habitual es necesitar ahorros para el 20 % restante y para esos gastos. Los tipos que aparecen aquí son simples ejemplos modificables, no el tipo de hoy: cambian según el banco, el plazo y tu perfil. Compara varias ofertas y negocia los productos vinculados.