Simulatore mutuo: calcolo della rata e di quanto puoi chiedere

Come si calcola la rata di un mutuo?

Con un mutuo a tasso fisso e ammortamento alla francese, la rata è costante: dipende dal capitale prestato, dal tasso di interesse e dal numero di rate. Ad esempio, 200.000 € con un TAN ipotetico del 3,5 % in 25 anni danno una rata di circa 1.001 € al mese senza assicurazione. Questo simulatore mutuo usa la formula delle banche, rata = capitale × tasso mensile ÷ (1 − (1 + tasso mensile)^−numero di mesi), poi aggiunge l'assicurazione se la inserisci. Mostra anche gli interessi totali, per confrontare le durate: in 20 anni la rata sale a circa 1.160 €, ma gli interessi scendono da circa 100.400 € a 78.400 €. Con un mutuo a tasso variabile la rata cambierà nel tempo: il calcolo vale come riferimento con il tasso inserito.

TAN, TAEG e assicurazioni: cosa comprende il costo del mutuo?

Il TAN (tasso annuo nominale) serve a calcolare gli interessi. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) va oltre: comprende anche le spese di istruttoria, la perizia e le assicurazioni richieste, ed è il numero da confrontare tra due offerte. Il simulatore calcola un TAEG approssimato con i dati inseriti; fa fede quello indicato dalla banca nell'offerta, che può includere altri costi. Oltre alla polizza sull'immobile, molte banche propongono un'assicurazione sulla vita o sul credito: inseriscine il costo in percentuale del capitale iniziale o come importo fisso mensile, come nel tuo preventivo.

Quanto mi prestano con il mio stipendio?

Le banche in genere chiedono che la rata, sommata a quella di altri prestiti, non superi il 30-35 % del reddito netto mensile, e di solito finanziano fino all'80 % del valore dell'immobile. Ad esempio, con 2.500 € netti al mese e nessun altro debito, il 35 % consente una rata di 875 €, cioè circa 174.800 € in 25 anni con un TAN ipotetico del 3,5 % e senza assicurazione. La scheda Quanto mi prestano? parte dalla percentuale che scegli, stima il capitale finanziabile e poi il prezzo della casa, tolte le spese di acquisto. Ogni banca valuta anche il tipo di contratto di lavoro, l'età e i risparmi: la risposta reale può essere diversa.

Anticipo, spese e tasso: considera il budget completo

Il mutuo non copre tutto: vanno aggiunte le imposte e le spese del notaio, che cambiano molto tra prima e seconda casa e tra acquisto da privato o da impresa, oltre all'eventuale provvigione dell'agenzia e ai lavori. Dato che le banche finanziano di solito fino all'80 %, servono risparmi per il resto del prezzo e per queste spese. I tassi indicati qui sono solo esempi modificabili, non il tasso di oggi: cambiano in base alla banca, alla durata e al tuo profilo. Confronta più offerte guardando il TAEG e valuta con attenzione le polizze proposte.