Simulateur de prêt immobilier : mensualité et capacité d'emprunt

Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Pour un prêt à taux fixe, la mensualité est constante : elle dépend du capital emprunté, du taux d'intérêt et du nombre de mensualités. Par exemple, 250 000 € empruntés à 3,6 % sur 25 ans donnent environ 1 265 € par mois hors assurance. Ce simulateur de crédit immobilier applique la formule des annuités constantes utilisée par les banques, mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois), puis y ajoute l'assurance emprunteur. Il affiche aussi le montant total des intérêts, ce qui permet de comparer une durée de 15, 20 ou 25 ans : plus le prêt est long, plus la mensualité baisse mais plus le coût total grimpe.

Taux nominal, TAEG, assurance : que comprend le coût du crédit ?

Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) va plus loin : il intègre l'assurance obligatoire et les frais liés au prêt, comme les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution). C'est lui qu'il faut comparer entre deux offres. Le simulateur calcule un TAEG approché à partir des éléments que vous saisissez ; l'offre de prêt de votre banque fait foi, car elle peut comporter d'autres frais. L'assurance emprunteur se saisit au choix en pourcentage du capital initial (par exemple 0,30 % par an) ou en montant mensuel fixe, comme sur la plupart des devis. Si votre devis est calculé sur le capital restant dû, saisissez plutôt son coût total divisé par le nombre de mois, en euros par mois.

Quelle capacité d'emprunt avec mon salaire ?

Depuis 2022, les banques doivent en principe respecter une décision du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans en cas d'achat sur plan ou de gros travaux avec différé). Concrètement, avec 3 500 € nets avant impôt par mois, la mensualité totale ne devrait pas dépasser environ 1 225 € moins vos autres crédits, soit environ 230 000 € empruntables sur 25 ans (200 000 € sur 20 ans) avec un taux de 3,6 % et une assurance de 0,30 % : des exemples, qui varient avec le taux saisi. L'onglet Capacité d'emprunt part de cette règle, que vous pouvez modifier, pour estimer le capital empruntable, puis le prix du bien en retirant des frais de notaire que vous pouvez ajuster. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée : un refus ou un accord peut donc différer de la simulation.

Frais de notaire, apport et taux : ne pas oublier le budget total

Un prêt ne finance pas que le prix du bien : il faut ajouter les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien), parfois des frais d'agence et de travaux. L'apport sert souvent à les couvrir, les banques demandant fréquemment qu'il couvre au moins ces frais. Pour estimer ce poste précisément, utilisez notre outil de calcul des frais de notaire. Les taux proposés ici sont de simples exemples modifiables, pas le taux du jour : les taux varient chaque mois selon la banque, la durée et votre profil. Pensez aussi à comparer plusieurs offres et à négocier l'assurance, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.