住宅ローンシミュレーション：借入可能額と毎月の返済額

住宅ローンの毎月の返済額はどう計算する？

固定金利の元利均等返済では、毎月の返済額は借入額、金利、返済回数で決まり、完済まで一定です。金融機関と同じ計算式、返済額＝借入額×月利÷(1−(1＋月利)^−返済回数)（月利＝年利÷12）を使っています。たとえば3,000万円を金利1.5％・35年で借りると、毎月の返済額は保険料を除いて約9万1,900円、利息の総額は約858万円です。利息総額も表示されるので、25年・30年・35年の違いを比べやすくなります。期間が長いほど毎月の返済は軽くなりますが、総返済額は増えます。変動金利の場合は、入力した金利が続いたと仮定した試算です。元金均等返済には対応していません。

金利、実質年率、保険料：ローンの総コストに含まれるもの

表面金利は利息の計算に使う数字です。実質年率は、保険料や事務手数料、保証料などローンにかかる費用も含めた年率で、複数の金融機関を比べるときの目安になります。このツールは入力した内容から実質年率の概算を出しますが、正式な数字は金融機関の契約書類に記載されたものです。団体信用生命保険（団信）の上乗せ金利がある場合は、金利に足すか、保険料（年率）に入力してください。保険料は借入額に対する年率（例：0.30％）か、毎月の定額で入力できます。保証料を一括で支払う場合は「事務手数料・保証料」に入れましょう。

年収からいくら借りられる？借入可能額の目安

審査で重視されるのが返済負担率、つまり年収に占めるすべてのローンの年間返済額の割合です。たとえば住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が基準です。ただし無理なく返せる額はもっと低いことが多く、手取りの20〜25％程度に抑えたいという考え方もあります。「借入可能額」タブでは、この割合を自由に変えられます（初期値は35％）。たとえば税込年収600万円（月50万円）、返済負担率25％、金利1.5％、35年なら約4,080万円が目安です。これは例であり、金利によって変わります。ほかのローンの返済額を差し引き、頭金を加えて購入可能な物件価格を表示します。実際の審査結果は異なる場合があります。

頭金と諸費用：購入にかかる総額を忘れずに

住宅ローンで賄うのは物件価格だけではありません。登記費用、仲介手数料、ローンの事務手数料や保証料、火災保険料、印紙税なども必要で、物件価格の数％から1割程度かかることがあります。「諸費用」の初期値は8％なので、ご自身の見積もりに合わせて変えるか0にしてください。フランスで不動産を買う場合は、公証人費用を計算する専用ツールもあります。入力欄の金利はあくまで変更できる例で、今日の金利ではありません。金利は金融機関、期間、変動・固定の別、あなたの条件によって変わります。複数の金融機関を比べ、保険料や手数料も含めた総返済額で判断しましょう。