Simulador de financiamento imobiliário e cálculo da parcela
Informe o valor, a taxa e o prazo: a parcela, o custo do financiamento e a tabela de amortização aparecem na hora. Tudo é calculado no seu navegador, sem cadastro.
- Parcela na hora
- Seguro incluído
- Tabela de amortização
- Exportação CSV
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Como simular um financiamento?
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Descreva o financiamento
Digite o valor financiado, a taxa de juros anual em porcentagem e o prazo em anos.
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Adicione o seguro
Opcional: informe a taxa anual do seguro, calculada sobre o valor inicial, para incluí-la no custo total.
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Analise o resultado
Veja a parcela, o custo dos juros e do seguro, o total pago, e consulte a tabela de amortização ou exporte-a em CSV.
Todo o custo do seu financiamento num relance
Parcela e custo total
Parcela sem seguro, total de juros, custo do seguro e total pago, recalculados a cada alteração.
Gráfico de principal e juros
Veja quanto do total pago é principal e quanto é juros.
Tabela de amortização
Uma tabela por ano, com o detalhe mês a mês para abrir: amortização, juros pagos e saldo devedor.
Exportação CSV
Baixe a tabela de amortização em CSV para abrir no Excel, no LibreOffice ou no Google Planilhas.
Como é calculada a parcela de um financiamento?
O simulador usa o sistema de parcelas fixas, conhecido no Brasil como Tabela Price: a parcela é constante e se calcula com a fórmula PMT = PV × i / (1 − (1 + i)^−n), em que PV é o valor financiado, i a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n o número de parcelas. Para R$ 300.000 financiados a 10% ao ano em 30 anos, ou 360 meses, a parcela sem seguro é de R$ 2.632,71 e o total de juros chega a cerca de R$ 647.777. Em 20 anos, a parcela sobe para R$ 2.895,06, mas os juros caem para cerca de R$ 394.816: alongar o prazo alivia o mês e encarece muito o total. Atenção: a ferramenta divide a taxa anual por 12; se o banco informar uma taxa efetiva anual, digite a taxa nominal equivalente para um resultado exato.
Como ler uma tabela de amortização
Cada parcela tem uma parte de juros, calculados sobre o saldo devedor, e uma parte de amortização do principal. No início, o saldo é alto e os juros pesam muito: no exemplo de R$ 300.000 a 10% ao ano em 30 anos, a primeira parcela de R$ 2.632,71 tem R$ 2.500,00 de juros e apenas R$ 132,71 de amortização. Com o passar dos meses, a parte de juros diminui e a de amortização aumenta, até a última parcela, quase toda de principal. Por isso uma amortização antecipada economiza mais juros quando é feita cedo. Diferente da Tabela Price, o sistema SAC, muito usado no financiamento imobiliário, tem amortização constante e parcelas que diminuem com o tempo; este simulador calcula apenas parcelas fixas. A tabela anual dá a visão geral, e o detalhe mensal mostra o saldo devedor em cada data.
O que a simulação não leva em conta
Este simulador dá uma estimativa indicativa, com taxa fixa, que não substitui a proposta de um banco. Ele não inclui tarifas, taxa de avaliação do imóvel, registro, impostos nem o CET, o Custo Efetivo Total, que reúne todos esses custos e serve para comparar as propostas. Também não aplica correção monetária, como a TR ou a inflação, usada em muitos contratos. O seguro é calculado aqui sobre o valor inicial: com uma taxa de 0,30% ao ano sobre R$ 300.000, ele custa R$ 75 por mês, ou R$ 27.000 em 30 anos. Muitos contratos calculam o seguro sobre o saldo devedor ou pela idade, o que dá um custo diferente. Confira sempre o CET e as condições na proposta do banco.
Perguntas frequentes
Como calcular a parcela de um financiamento imobiliário?
Use a fórmula PMT = PV × i / (1 − (1 + i)^−n), com PV o valor financiado, i a taxa anual dividida por 12 e n o número de meses. O simulador faz a conta por você: R$ 300.000 a 10% ao ano em 30 anos dão R$ 2.632,71 por mês, sem seguro.
Qual a parcela de um financiamento de R$ 300 mil em 25 anos?
A 10% ao ano, a parcela é de R$ 2.726,10 sem seguro, e a 12% ao ano em 30 anos ela seria de R$ 3.085,84. O resultado depende da taxa que você conseguir: digite a sua para um cálculo preciso.
Como é calculado o custo total de um financiamento?
O custo dos juros é a soma das parcelas menos o valor financiado; a ele se soma o custo do seguro. O simulador mostra separadamente os juros, o seguro e o total pago.
O simulador calcula o CET?
Não. O CET inclui tarifas, impostos, seguros e outros custos próprios de cada banco, que o simulador não conhece. Use o CET informado nas propostas para compará-las entre si.
Dá para simular um empréstimo pessoal ou financiamento de carro?
Sim, a fórmula é a mesma para qualquer financiamento com parcelas fixas e taxa fixa. Informe o prazo em anos: R$ 20.000 a 24% ao ano em 4 anos (48 meses) dão uma parcela de R$ 652,04.